Pour beaucoup, la réponse est oui, sans discussion ! Mais pour les investisseurs qui analysentfinement les différents placements possibles et leurs résultats, il faut pour le moins nuancer son jugement.L’IEIF, Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière,vient de mettre ne ligne sur son site www.ieif.fr la synthèse d’une étude intitulée « Comparaison des placements sur longue période : la revanche de l’immobilier ».
Chacun en tirera les conclusions les mieux adaptées à ses objectifs, toutefois trois idées fortes sont à retenir : Des calculs sophistiqués sont nécessaires pour approcher la vérité et les jugements à l’emporte pièce n’ont pas lieu d’être.
2.Les performances des différents placements dépendent des dates de référence et des durées choisies : Cinq ans, dix ans, vingt ans ? Les dix dernières années ? Suivant ce que l’on retient les conclusions sont très différentes et il y a peu de place pour les certitudes.
3.Les risques ne sont pas les mêmes pour les placements étudiés et ils évoluent dans le temps. Le Livret A ne présente aucun risque, mais il compense à peine l’inflation ; les actions françaises ont connu des périodes de hausse record, mais aussi de baisse spectaculaire. A chacun de bien évaluer les risques qu’il accepte. L’IEIF présente les volatilités des placements étudiés : c’est un éclairage indispensable.
Enfin, on se rappellera le vieil adage boursier « Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ». Au moment où les perspectives économiques sont inquiétantes, peut-on raisonnablement croire que tous les placements vont continuer à prendre de la valeur ?
L’annonce par Google France qu’il ne ferait rien pour le moment pour l’immobilier, lors du Forum de la FF2i - Fédération française de l’Internet immobilier, avait clos le débat sur le sujet. Une nouvelle annonce, postée le 17 juin par Andrew Foster, Product Manager de Google Map, sur le blog officiel de Google pourrait relancer les rumeurs.
En Grande-Bretagne, Google Maps propose une fonctionnalité qui permet d’afficher les maisons et les appartements à vendre. C’est un test, dont on pense qu’il sera bientôt étendu à d’autres pays !
Et on peut déjà aller sur http://maps.google.co.uk/ puis cliquer sur Properties…On accède alors à des annonces géo localisées et publiées dans les principaux sites immobiliers britanniques.
L’Insee vient de publier ses derniers chiffres sur l’accession où l’on voit que le nombre de propriétaires continu d’augmenter malgré des prix toujours très élevés. Est-ce que cet engouement pour la propriété est fondé ?
Être propriétaire plutôt que locataire est un choix de vie qui va largement au-delà des aspects financiers de l’investissement. Acheter son logement est probablement la décision la plus importante que l’on prend dans sa vie, juste après le mariage. Les critères de choix et leur pondération sont toujours personnels et il n’y a pas de règle générale applicable à tous qui permet de répondre à cette question. Toutefois, énoncer quelques fondamentaux apporte des éléments de réponse utiles.
Les critères financiers.
Quelle est la meilleure solution : Emprunter pour acheter ou payer un loyer et placer ses économies ? La réponse est claire et définitive : Cela dépend ! En effet, il n’y a pas d’évidence en la matière, ni pour l’analyse du passé, ni pour des projections. L’étude qui fait autorité en la matière est celle de l’IEIF, Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, www.ieif.fr. Pour la période débutant en 1990, on y voit que le gagnant de ce match est tantôt le propriétaire, tantôt le locataire, suivant la durée de la comparaison et la date de l’achat.
Le graphe ci-dessous, pour les appartements anciens à Paris, montre que le propriétaire est gagnant à partir de 1995. La tendance s’est accélérée à partir de 2007, aidée par la hausse des prix et la baisse des taux.
Appartements anciens en euros/m² Source :IEIF
Pour l’avenir, il faut faire des hypothèses, entre autres, sur le taux d’inflation, l’évolution des prix de l’immobilier et des cours de Bourse, ou du cours de l’OAT à 10 ans, et prendre en compte sa fiscalité personnelle… donc il n’y a pas de formule magique gagnante à tous les coups.Rappelons que si l’immobilier a régulièrement battu l’inflation depuis cinquante ans, il n’en a pas toujours été ainsi et que rien n’est plus dangereux que d’acheter sans réfléchir et de confondre idée reçue et vérité. Investir, c’est toujours prendre un risque.
Le confort du logement.
Si vous êtes locataire d’un bel appartement bien placé, avec un loyer raisonnable car votre bail est ancien, il est probable que la hausse des prix, forte depuis quinze ans, vous interdira d’acheter un logement équivalent. À l’inverse, si vous avez un apport personnel important et un loyer élevé, pour le même effort financier mensuel, vous pourrez acheter un logement qui vous convient mieux.
Un point clé plaide pour l’achat, on entretient et rénove toujours mieux son logement quand on en est le propriétaire. Le locataire hésite toujours à la dépense s’il n’est pas certain de rester longtemps dans les lieux et considère qu’il n’a pas à faire de cadeau à son bailleur, en final, il vit dans un appartement qui se dégrade.
Le statut social.
Pour beaucoup d’entre nous, être propriétaire est un marqueur social important. C’est la preuve évidente de son intégration réussie dans la société. Si votre famille, vos amis et vos relations sont propriétaires, le statut social de locataire peut paraître difficile à assumer.
La sécurité face à la peur du lendemain.
La peur du déclassement est le grand mal de ce début de siècle, elle touche particulièrement les classes moyennes qui redoutent la précarité caractéristique jusqu’alors des plus pauvres. Être propriétaire de son logement apparaît comme une protection solide contre le pire. Et dans de nombreux cas, face aux incertitudes sur le montant des retraites, on se dit qu’il est mieux d’être propriétaire plutôt que retraité modeste qui ne peut plus régler son loyer.
Dès le 16 avril, l’IEIF avait annoncé la création d’un nouvel indice immobilier et la presse avait largement repris son communiqué, mais cet indice n’a été mis en ligne que récemment. Il est maintenant accessible sur www.ieif-indices.com.
Cet indice est calculé à partir de la base de données des notaires, sur les transactions dans l’ancien à Paris et en sortant les prix extrêmes afin de ne pas être pollué par les anomalies. Il est publié quotidiennement, pour les fanatiques qui veulent suivre le marché au jour le jour… Sa valeur,au six avril 2010, est de4 085,92, soit un peu plus que le précédent plus haut de l’été 2008. On peut donc dire que le record historique est battu !Sur ce graphe, on voit que la crise de 2008 a été vraiment atypique par sa violence et par sa courte durée. Jusqu’ici, les évolutions des cycles immobiliers ont été lentes et longues. Peut-on en déduire que le marché immobilier français est entré dans une nouvelle ère ? Si c’est le cas, il est probable que les prévisions que l’on peut lire ici ou là ont des bases peu fiables.Un autre sujet d’inquiétude est le niveau élevé atteint en mars 2010 ; cela ressemble fort à une bulle. On peut l’expliquer par des acheteurs solvabilisés par des taux du crédit historiquement bas, dans un contexte de pénurie de logements. Que va-t-il se passer quand les taux vont remonter ? Un atterrissage en douceur ou un brutal effondrement ?
Tous les bloggeurs immobiliers, à commencer par moi, ont abondamment disserté sur l’arrivée de Google dans l’immobilier et sur ses conséquences pour les agents immobiliers et les supports d’annonces. Au Forum de la FF2i - Fédération française de l’Internet immobilier, Google France a annoncé qu’il ne ferait rien pour le moment, pourtant le sujet reste ouvert. Mais ne devrait-on pas plutôt regarder du côté de FaceBook ?
Des annonces immobilières sur FaceBook.
Un petit rappel : FaceBook, c’est 400 millions de membres dans le monde et 17 millions en France, et en 2010, l’audience de FaceBook dépasse celle de Google.
Depuis peu sur les forums spécialisés américains, USA et Canada, on peut lire des retours d’expérience d’internautes, particuliers ou agents immobiliers, qui se servent de FaceBook pour vendre des biens immobiliers. Le principe est simple, ils utilisent le système d’annonces proposé par FaceBook, qui ressemble un peu aux Adwords de Google et qui permet un certain ciblage. Le coût d’entré est minime ; une poignée de dollars. Les résultats annoncés vont de rien (!) à « j’ai vendu ma maison en trois jours ». D’autres s’enthousiasment sur les milliers de pages vues et les dizaines de mails reçus en 48h, pour moins de 20 dollars.
Manifestement, il s’agit encore d’expériences tentées par des geeks et souvent rapportées par des consultants spécialisés qui se mettent en valeur. Pour autant, quand on voit la puissance de FaceBook pour nous inviter à l’apéro, on se dit qu’il faut surveiller ce qu’il s’y passe pour l’immobilier.
Les statistiques délivrées par les notaires confirment que les prix immobiliers repartent à la hausse. Les commentateurs semblent s’en réjouir, mais est-ce réellement une bonne nouvelle ?
L’immobilier est un jeu à somme nulle, avec des gagnants et des perdants.
Quand les prix montent, c’est une bonne nouvelle pour les 56% des Français qui sont propriétaires et voient leur patrimoine prendre de la valeur. C’est une excellente nouvelle pour ceux qui vendent et qui n’ont pas besoin de racheter et les seniors qui vendent leur appartement familial parisien pour aller habiter leur résidence secondaire peuvent envisager leur retraite avec sérénité.
À l’inverse, ceux qui souhaitent se loger, notamment les jeunes générations, savent que la hausse des prix de l’immobilier est un obstacle pour leur projet de vie. À cet égard, les niveaux de prix actuels contribuent à figer la société en favorisant ceux qui ont au détriment de ceux qui n’ont pas.
Prix hauts égalent volumes bas !
Le nombre de transactions a brutalement chuté à l’hiver 2008, depuis il se redresse. On peut douter que ce soit durablement. En effet, le taux d’effort pour acquérir n’a jamais été aussi élevé et les acquéreurs sont solvabilisés artificiellement par le niveau historiquement bas des taux des prêts immobiliers. Or tout laisse penser que cela ne va pas durer. Le risque existe qu’une hausse des taux entraîne un blocage du marché, c’est-à-dire une chute du nombre de transactions. Il se passe généralement huit à douze mois avant que les vendeurs acceptent de revoir à la baisse leurs prétentions, ce qui permet au marché de repartir. Cette période est souvent cruelle pour les professionnels qui ne font pas de transactions, mais les vendeurs et les acquéreurs sont également à la peine ; les uns n’arrivant pas à vendre, les autres ne pouvant pas acheter.
Une baisse raisonnable et continue des prix, de l’ordre de deux à trois pour cent par an aurait largement été préférable à la hausse qui ressemble de plus en plus à une bulle.
La question est récurrente, mais jamais tranchée entre ceux qui avancent qu’une commission au pourcentage est inflationniste et ceux qui constatent que les particuliers vendent leurs biens plus cher. Deux économistes américains apportent une réponse définitive ; à chacun de juger si elle vaut pour les agents immobiliers français.
Freakonomics
Ce livre, publié par Denoël Folio Actuel, présente de façon abordable quelques recherches économiques sur des sujets étonnants comme Pourquoi les dealers vivent chez leur maman ? Les deux auteurs s’intéressent au Ku Klux Klan, aux tricheurs, aux dealers, aux prostitués et aux agents immobiliers…
Les agents américains vendent cher leur maison et vite la vôtre !
Aux Etats-Unis, il est courant que les agents immobiliers vendent leur propre maison et les auteurs ont pu comparer les ventes qu’ils réalisent pour leur compte avec celles qu’ils réalisent pour autrui. Ils constatent qu’un agent immobilier laisse sa maison plus longtemps sur le marché, et qu’il en obtient un meilleur prix, mais pour ses clients, il vend plus vite et moins cher. Quand il s’agit de sa propre maison, il attend la meilleure offre ; pour les clients, il les pousse à accepter la première proposition correcte ! L’agent immobilier veut surtout que l’affaire se fasse, et vite.
L’explication vient du système de commission.
Comme sa commission est basée sur le prix de vente, il devrait chercher à vendre le plus cher possible et alors ses intérêts coïncident avec ceux du vendeur, évident non ?
Mais le système de la commission est trompeur. Cette commission, de 6 % aux USA, est partagée à part égale entre l’agent du vendeur et celui de l’acquéreur. Chacun remet ensuite la moitié de ce qui lui échoit à son agence et seulement 1,5 % du prix de vente va au négociateur. Sur la vente à 300.000 dollars, celui qui fait effectivement la vente touche 4.500 dollars. Mais, si en y mettant un peu plus d’effort, de patience et quelques annonces supplémentaires, il vend à 310.000 dollars, le propriétaire encaisse 9.400 dollars de plus et l’agent lui se contente de 150 dollars de plus.
Les objectifs ne coïncident finalement pas tant que ça. Est-il dans l’intérêt de l’agent d’investir tant de temps, d’argent et d’énergie en plus pour tout juste 150 dollars ?
Voilà pourquoi, aux USA, les agents immobiliers cherchent avant tout à vendre vite et font baisser les prix par rapport aux exigences des vendeurs.
De nouvelles applications innovantes dédiées à l’immobilier apparaissent chaque jour, ou presque, sur Internet. Même si leur généralisation n’est pas immédiate, à terme elles vont changer l’immobilier en profondeur.
La FF2i, Fédération française de l’Internet immobilier, une vitrine pour l’innovation.
C’est en qualité de président de la FF2i que j’ai assisté aux Déjeuner de l’Innovation du sept avril, c’est le lieu où les créateurs présentent leur réalisation. Trois projets y ont particulièrement retenu mon attention car ils illustrent bien, à mon sens, les domaines où l’innovation va transformer l’immobilier.
La mise en relation acheteur-vendeur.
Les modèles traditionnels de mise en relation, direct particulier ou intermédiation professionnelle, vont être concurrencés par les réseaux sociaux sur Internet. Aujourd’hui, cela peut sembler de la science-fiction, mais quand on aura trouvé la bonne formule, les choses peuvent aller très vite. FaceBoook et Twitter ont conquis le monde en moins de trois ans. Aujourd’huien France à ma connaissance,il existe au moins dix projets sur ce thème. Ce qui montre que beaucoup ont perçu l’intérêt et l’avenir du sujet.
C’est le cas de Ruth Negri, créatrice de CoocoonHome.com. Cette professionnelle du marketing, d’origine irlandaise, a bien vu les limites du système actuel et les possibilités du web pour rapprocher vendeurs et acheteurs et professionnels de l’immobiliers. Les services qu’elle propose sont présentés sur un site très agréable et valorisant http://www.coocoonhome.com/
Les annonces sur grand écran.
Après l’iPhone et bientôt l’iPad, les annonces immobilières arrivent sur nos écrans de télévision. Seloger.com et Samsung ont conclu un accord de partenariat et les acheteurs des derniers modèles Samsung pourront consulter et partager les annonces sur leur télé. Le poste est connecté à Internet et une application dédiée y est implantée. Les autres fabricants et les autres grands portails devraient suivre.
Or la consultation sur des écrans de grande taille et de haute définition exige des photos de très bonne qualité car elle ne pardonne pas la médiocrité. Les agents immobiliers vont devoir s’adapter et faire évoluer leurs pratiques photographiques, tant mieux ! Certains ne suivront pas et leur activité en pâtira.
La virtualisation des biens immobiliers.
Internet permet de remplacer la visite physique par une visite virtuelle. C’est un gain de temps considérable, surtout quand il évite un long déplacement inutile car le bien ne correspond pas à la description ! Mais la virtualisation présente un autre avantage, elle permet de présenter non pas le bien à vendre, mais celui que le client souhaite acheter. Les plans et les vues 3D, quand ils sont coorectement réalisés, sont beaucoup plus flatteurs que les mauvaises photos ou les textes le plus souvent mal rédigés.
Moobz est une parfaite illustration de ce que la virtualisation peut apporter pour faciliter la vente. Cette application permet d’aménager, de décorer et de meubler un bien, neuf ou ancien, en 3D et avec des vues de haute définition. Deux utilisations sont possibles : Soit l’agent immobilier se livre à une sorte de Home Staging virtuel pour montrer à ses clients comment on peut transformer le bien, soit c’est l’acheteur qui refait l’appartement à son goût pour vérifier que son projet est réalisable. L’agent immobilier peut créer la visite 3D du bien et la mettre à disposition des clients simplement en donnant un lien. http://www.moobz.fr/
Tous les témoignages concordent : Il y a très peu de biens en vente à Paris, et dans une moindre mesure en première couronne.
Trop d’acheteurs, pas assez de biens à vendre.
La baisse des prix, bien que très limitée à Paris, a conduit nombre de propriétaires à retirer leur bien de la vente, ou à renoncer à le présenter pour le moment. De son côté la demande est toujours vive car l’attrait de la capitale reste vif et les acheteurs acceptent de payer le prix, fort, demandé. En conséquence, les agences proposent peu de biens et ceux-ci partent rapidement. La spirale est enclenchée et les acheteurs se décident de plus en plus rapidement, amplifiant le phénomène. Seuls restent longtemps sur le marché les biens présentant un défaut majeur. Mais l’immobilier est une activité fortement saisonnière et le printemps peut voir arriver une offre plus importante qui pourra arrêter le processus.
La demande de biens immobiliers reste forte malgré la crise.
La première conclusion que l’on peut tirer de l’analyse de la situation parisienne, est que la demande reste forte, voir très forte en Île-de-France. On pouvait penser que les prix encore élevés et la médiocre conjoncture économique auraient modéré la vigueur de la demande, il n’en est rien. À mon sens, l’explication tient dans deux fondamentaux. D’une part, la poussée démographique, amplifiée par une hausse encore plus importante du nombre de ménages, n’a pas été équilibrée par la construction de nouveaux logements : Il manque un million de logements en France ! D’autre part, les Français ont acté que le logement était cher, ils admettent de dépenser pour leur habitation plus que les traditionnels trente pour cent.
Pour les professionnels, la pénurie est inquiétante à court terme.
Pour le moment, cette situation semble satisfaire les agents immobiliers. On est sorti du trou noir des six mois de l’hiver 2008-2009. Les ventes se font rapidement et avec un taux d’honoraires satisfaisant. Leur soulagement cache les problèmes à venir. Quand on regarde les vitrines et les sites Internet des agences, on peut constater que certaines ont très peu de biens, souvent partagés avec des confrères, elles ne feront pas beaucoup de chiffres d’affairesavant l’été. Ces agences-là, fragilisées par les difficultés passées, risquent gros si la situation ne change pas.
Par ailleurs, on voit revenir le comportement inflationnistedes propriétaires qui face à la forte demande revoit leurs exigences à la hausse. À titre individuel, ils ont raison de maximiser le prix qu’ils peuvent tirer de leur patrimoine, mais cette hausse des prix peut conduire rapidement à un blocage si les acheteurs refusent de suivre.
Avec cette perspective, quelques mauvaises nouvelles sur le front de l’économie ou un durcissement du crédit peuvent suffire pour casser le marché. Les professionnels feraient bien d’être vigilants, on fait plus facilement face à la tempête car on l’a vu venir.
Bâtir des scénarios et leur affecter des coefficients de probabilité est une aide à la décision plus fiable que des prévisions fausses ; voici donc un scénario noir, le lecteur décidera de la probabilité qu’il souhaite lui affecter.
On a perdu les repères du marché immobilier.
Depuis deux ans, les experts ont perdu leurs certitudes quant à l’évolution du marché immobilier français. On avait parlé d’atterrissage en douceur, on a eu un trou noir de trois mois. On s’attendait ensuite à une baisse franche, elle fut faible, et encore pas partout. Pour 2010, les prévisions vont de moins quatre à plus quatre pour cent… Pour reprendre la jolie expression d’Henry Buzy-Cazaux dans son blog, les sachants ne savent plus ! Dans ce contexte où les indicateurs sont contradictoires, beaucoup pensent que le marché peut partir brutalement dans un sens ou dans l’autre. Oui, mais lequel ?
Des fondamentaux bien inquiétants.
L’année 2010 s’annonce mal en France : croissance très faible, chômage stabilisé (au mieux) à un niveau élevé, morale en berne et déficits et dettes publiques records. Et voilà nos amis grecs : Supposons que les « marchés » estiment insuffisante l’intervention de l’Europe pour soutenir la Grèce, la spéculation reprend et l’Euro baisse. Monsieur Trichet retrouve alors ses vieux réflexes et la Banque Centrale Européenne relève ses taux directeurs, sans réfléchir aux conséquences pour le marché immobilier français.
Le blocage avant la chute.
Étape suivante, les banques françaises durcissent les crédits immobiliers : taux à la hausse, sélectivité plus grande. Dans un climat économique déprimant, les acheteurs solvables se font de plus en plus rares, mais les propriétaires vendeurs ne veulent pas baisser leur prix. On a alors un arrêt des transactions, qui dure habituellement quatre à six mois. Ensuite, les propriétaires qui souhaitent vendre vite commencent à baisser leurs prix. Les médias font leurs gros titres sur la chute de l’immobilier. Et voilà, le marché immobilier qui repart durablement dans une spirale baissière. Les dégâts pour les agents immobiliers, déjà fragilisés par l’hiver 2008, seront considérables.
Mais le pire n’est pas certain, et puis ce billet paraît le premier avril !
